房产合同

对约定不明的先履行义务之认定方法

8个月前 (03-03)房产合同324

【编者按】

该案系地役权纠纷,争议的问题是合同约定的地役权人先履行义务不明确时,后履行一方是否可以行使先履行抗辩权?该案例分析从文义解释、公平原则、权利归属等方面,对约定不明的先履行义务之认定方法进行了详尽的分析说理,对约定不明的合同条款解释方法有一定借鉴意义。

 

对约定不明的先履行义务之认定方法

--樊保明诉南昌深圳农产品中心批发市场有限公司地役权纠纷案

【裁判要旨】

先履行义务的抗辩应基于合同的明确约定,在约定不明的情况下,可结合文义解释、公平原则、权利归属等方面综合进行认定。协调解决不确定的、没有法律依据的外在阻碍行为,不应成为影响地役权人行使权利的先履行义务,供役地权利人应当按照合同约定,及时履行拆除围墙的义务,以方便地役权人依法利用其土地。

 

【基本案情】

原告樊保明诉称:原告为经营所需,承租南昌市青云谱区朱桥东路1号原江西源流公司4S店12亩场地,该场地紧邻被告所经营的南昌深圳农产品中心批发市场(以下简称深农市场)一号门,两个场地之间由围墙及其他障碍物相隔,长度约90米。2018年8月2日,原、被告签订《合作协议》,约定合同期限为10年,由被告负责拆除深农市场一号门旁与原告合作场地之间的围墙,拆除围墙的长度以实际中间围墙为准及可能存在的障碍物;原告应封闭场地通往其他地方的通道,保证进出场地的车辆、行人从被告的市场进出;原告向被告交纳30万元履约保证金。合同签订后,原告依约支付保证金及封闭其他的通道,但被告经原告多次催促才将双方场地之间的部分围墙及障碍物拆除,至今仍有近60米未能拆除。原告经营的场地于2019年初正式开始营业,因被告未能依约将围墙及障碍物全部拆除,严重影响原告的经营及场地的使用,已造成原告巨大的损失。原告多次催促被告将余下的围墙及障碍物全部拆除,被告一直推诿拖延,其行为已构成违约。故诉请判令被告立即将深农市场一号门旁与原告经营场地(南昌市青云谱区朱桥东路1号原江西源流公司4店12亩场地)之间的围墙及障碍物(近60米长)全部拆除;被告向原告支付违约金30万元;本案诉讼费由被告承担。

被告南昌深圳农产品中心批发市场有限公司辩称:原、被告之间签订的协议属实,本案诉争围墙系被告在享有合法国有土地使用权的土地上所建造,如果拆除围墙受到村民或其他经营户甚至社会上的任何人阻挠都应当由原告负责解决。开了围墙会稀释批发市场内原有经营户的营业额,所以市场内原有经营户写信到被告深圳的公司总部阻止拆墙,原告没有履行协调好周边相关权益方关系的先履行义务,没有满足拆除围墙的条件。

法院经审理查明:原告为经营所需,承租了南昌市青云谱区朱桥东路1号(占地面积约为12亩)的场地,该场地的东面紧邻被告在其享有国有土地使用权的场地上所经营的深农市场一号门,两块场地之间由被告所建造的围墙(约长87米、高2.4米)及设置的障碍物(三个埋入地下的垃圾筒)相隔。

2018年8月2日,原、被告签订《合作协议》一份,约定:由被告(甲方)负责拆除深农市场一号门旁与原告(乙方)合作场地之间的围墙,拆除围墙的长度以实际中间围墙为准及可能存在的障碍物,确保该乙方场地与甲方市场连通;甲方拆除围墙时,原告应同时有效封闭其场地通往其他地方的通道,保证进出其场地的车辆、行人只能从甲方的市场内进出;协议签订后,乙方应协调好与周边村及相关权利方的利益关系并告知甲方,甲方在接到通知的7个工作日内拆除围墙;乙方承诺其场地内仅经营水果,绝不经营与甲方经营产生冲突的商品;乙方场地的所有车辆进出必须从甲方市场的规划门进出,由甲方收取进出门费并归甲方所有;协议期限为10年;乙方向甲方交纳30万元履约保证金。

合同签订后,原告向被告支付了30万元履约保证金并封闭了其场地通往其他地方的通道。被告于2018年9月30日前主动拆除了两块场地之间的障碍物(三个埋入地下的垃圾筒),原、被告双方另合作拆除了两块场地之间的部分围墙(约长30米),尚余左侧约长41米、右侧约长16米的围墙未拆除。原告申请调取的青云谱区控违办的证明显示:本案诉争围墙所涉周边村的一排砖房违建,已于2018年8月18日前由昌南工业园区整改完毕。

2018年9月13日,原告向被告发函,要求被告及时拆除围墙、清除障碍物。2018年9月18日,被告回函答复:目前相关权利方已多次到其公司集体上访,阻止拆除围墙,原告没有按照协议约定协调好相关权利方的利益关系,不满足通知拆除围墙的前提条件。2019年5月21日,原告再次向被告发函,说明未发现权利人存在阻止拆墙行为,要求被告立即拆除所有围墙。被告认为现在没有拆墙当然不会发现有人阻碍拆墙,原告应当清楚明白地告诉被告已经与相关阻止拆墙人员协调好了,否则就是没有解决好问题。

在本案审理过程中,原告申请撤回要求被告拆除障碍物及支付违约金30万元的诉请,仅要求被告拆除需役地与供役地之间的围墙。

 

【裁判结果】

江西省南昌市青云谱区人民法院于2019年6月5日作出江西省南昌市青云谱区人民法院(2019)赣0104民初1058号民事判决:被告南昌深圳农产品中心批发市场有限公司于本判决生效之日起七日内拆除南昌市青云谱区朱桥东路1号场地(占地面积约为12亩)的东面与南昌深圳农产品中心批发市场一号门旁相邻的围墙(现已拆除约长30米,尚余左侧约长41米、右侧约长16米未拆除)。

宣判后,原、被告均未提起上诉,判决已发生法律效力。

 

【裁判理由】

法院生效判决认为:地役权是指按合同约定,利用他人的不动产,以方便自己不动产的使用或提高自己的不动产利用价值的用益物权。本案原告与被告签订《合作协议》的目的,为方便自己经营场地的使用和经营价值的提升,当事人对权益的处分是由约定形成的,应当属于地役权的范畴,故本案纠纷应当认定为地役权纠纷。按照《合作协议》的约定,原告作为地役权人,向被告支付30万元履约保证金并封闭其场地通往其他地方的通道,同意进出原告场地的车辆、行人只能从被告的市场内进出,由被告收取进出门费,依靠被告的市场人流量扩大经营;被告作为供役地权利人,负责拆除合作场地之间的围墙及可能存在的障碍物。该协议签订的主体合格,内容合法,意思表示真实,是有效的协议。双方当事人在行使合同权利的同时,均应自觉履行合同约定的义务。协调解决不确定的、没有法律依据的外在阻碍行为,不应成为影响原告行使权利的先履行义务,现被告已经主动拆除了两块场地之间的障碍物(三个埋入地下的垃圾筒),且与原告合作拆除了部分围墙(约长30米),被告理应按照《合作协议》的约定,及时履行拆除剩余围墙的合同义务。

综上所述,原告要求被告拆除本案诉争围墙的诉讼请求,本院予以支持。原告自愿申请撤回要求被告拆除障碍物及支付违约金30万元的诉请,不违反法律规定,本院予以准许。

 

【案件注解】

根据原、被告的诉辩主张及查清的事实,本案的争议焦点为:被告作为供役地权利人主张的先履行抗辩权是否成立,是否应履行拆除围墙的义务?

根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定,在双务合同中约定有先后履行顺序时,负有先履行义务的一方当事人未依照合同约定履行债务,后履行债务的一方当事人可以依据对方的不履行行为,拒绝对方当事人请求履行的抗辩权。一般情况下,行使先履行抗辩权应有合同的明确约定。但当先履行义务约定不明时,后履行义务一方是否可以自由行使抗辩权呢?对上述问题的处理没有现成的判例可以作为参考,只有《中华人民共和国合同法》第六十七条等相对原则性的规定。

本案中被告抗辩原告应先履行“协调好与周边村及相关权利方的利益关系”之义务,该协议内容并不具体明确,在约定不明的情况下,可结合文义解释、公平原则、权利归属等方面综合进行认定。现分析如下:

1.文义解释。在市场交易活动中,受到预见能力的制约以及语言文字多义性的影响,合同当事人在合同中所使用的语言有时并不能充分表达他们所要表示的真实意思,或就相关重要事项进行约定。如果当事人就此发生争议,法院在案件审理中,往往需要先对合同的内容进行解释。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定了合同解释方法,即文义解释、整体解释、目的解释、习惯解释和诚信解释。一般来说,首先应运用文义解释的方法,在通过文义解释可以确定合同条款的真实意思,且该真实意思不违反法律、行政法规强制性规定时,不宜直接适用其他解释方法得出相反的结论。本案中,按照协议约定,原告应协调好与周边村及相关权利方的利益关系并告知被告,被告在接到通知的7个工作日内拆除围墙。这涉及到“原告应协调好与周边村及相关权利方的利益关系”应如何解释的问题。按照被告的抗辩:“如果拆除围墙受到村民或其他经营户甚至社会上的任何人阻挠都应当由原告负责解决。”从文义解释上看,这属于外延无限扩大,意味着任何人以任何理由都可阻止拆墙行为,原告将漫无目的、永无止境地对外协调利益关系,被告可以随意地不履行合同义务,合同目的也将永远不能实现。故被告的该抗辩解释显然不符合常理,不应得到支持。

2.公平原则。公平原则作为民事主体从事民事活动的一项基本原则,主要体现在当事人权利与义务的平衡。法官在适用法律处理民事纠纷时,应当严格依照公平理念做出判断。公平虽然是一个抽象的概念,但因为社会一般人对公平仍然有一个基本的价值评判标准,所以法官应当依据社会的一般公平、正义观念进行司法活动,实现裁判正义。本案中,原、被告双方已经在按照《合作协议》的约定实际履行合同:原告已向被告支付了30万元履约保证金;原告已封闭了其场地通往其他地方的通道;被告已主动拆除了两块场地之间的障碍物(三个埋入地下的垃圾筒);原、被告双方已合作拆除了两块场地之间的部分围墙(约长30米);进出原告场地的车辆、行人只能从被告的市场内进出,已由被告实际收取进出门费。故被告在已经主动拆除了两块场地之间的障碍物及部分围墙的情况下,仍以不满足拆除围墙条件的理由拒绝继续履行拆除剩余围墙的合同义务,难以自圆其说。被告在已经享受了原告提供的地役权对价(即收取30万元履约保证金及收取进出门费等)的前提下,拒绝拆除剩余围墙,将导致原告场地的车辆、行人只能从被告的市场内进出的这一唯一通道严重受阻,必将严重影响原告的正常生产经营活动。这对原告来说,属于明显的不公平。

3.权利归属。原告已经证明本案诉争围墙所涉周边村的一排砖房违建,已于2018年8月18日前由昌南工业园区整改完毕。即原告已经就协议约定的“协调与周边村及相关权利方的利益关系”做了必要的工作,且得到了有效解决。上述情况双方均已知晓,且原告亦多次通知被告及时拆除围墙。至于被告提出“开了围墙会稀释批发市场内原有经营户的营业额,所以市场内原有经营户写信到被告深圳的公司总部阻止拆墙,原告没有履行先履行义务”之抗辩主张,由于被告没有证明其市场内原有经营户系本案诉争围墙的合法权利方,而被告自己已承认本案诉争围墙系其自己在享有合法国有土地使用权的土地上所建造,故被告享有对本案诉争围墙的当然处分权。被告在没有证据证明还有第三方对本案诉争围墙享有合法权利的情况下,不应对原告设定对外无限协调的不合理义务,也不能以存在不确定、没有法律依据的外在阻碍行为来推卸自己拆除围墙的合同义务。

据此,江西省南昌市青云谱区人民法院综合考量以上因素后,认定被告主张的先履行抗辩权不成立,并判决被告履行拆除围墙的义务。

【案例索引】

一审:江西省南昌市青云谱区人民法院(2019)赣0104民初1058号

摘自:“江西民事审判”公众号作者:一审法院独任审判员  胡文龙


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